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Q&A

 

法律・規約・細則

法律・規約・細則
 
1.「マンション管理標準指針」について教えてください
 管理組合は、どのように運営していくべきなのでしょうか。その管理運営を、適正に行うためのツールとして、国は平成17年12月に「マンション管理標準指針」(以下「標準指針」)を策定し、公にしました。
 
 マンションの管理をする場合に、管理組合の適切な運営の下で不可欠なことは、
   ①居住のルール作り ②会計の明確化 ③長期修繕計画 に基づいた維持管理であります。
 
  主体者は、管理組合ですが、広範多岐にわたる内容を有効に判断し改善することは難しいことですので、そのためのツールとしてこのマンション管理標準指針で、「何を」「どのような点に」留意すべきかを定めたのです。
 
 「マンション管理標準指針」の前書き(※この指針は、分譲マンションの「法人化されていない管理組合」が主な対象です。)

  『分譲マンションは、重要な居住形態として定着しており、マンションにおける快適な住生活の確保や財産としての価値の維持・向上は重要な課題となっています。
 このためには、管理組合の適切な運営の下で、居住のルールや会計が明確化されるとともに、長期修繕計画等に基づいた適切な維持・改善が行われることが不可欠です。
  マンション管理については、マンション管理会社やマンション管理士などを活用していくことも重要ですが、その主体は区分所有者から構成される団体、即ち管理組合です。
 しかし、多岐広範にわたるマンション管理の具体的な内容を管理組合役員が判断し、改善項目を把握することは必ずしも容易でないことも事実です。
 そのため、マンションの維持・管理のため「何を」「どのような点に」留意すべきか、いわばマンション管理の重要事項に関する指針を示すことにしました。』

   この指針は、特に重要性の高い5大項目を選定し①、②等の中項目を示しています。
  (1)管理組合の運営
       ①総会の運営  ②理事会の運営  ③防災・防犯  ④その他
  (2)管理規約の作成及び改正
      ①管理規約の作成・改正
  (3)管理組合の経理
       ①予算・決算  ②管理費等の徴収  ③財産の保全 ④帳票類の作成、保管
  (4)建物・設備の維持管理
       ①保守点検の実施  ②長期修繕計画の作成・見直し ③修繕積立金の積立
      ④大規模修繕工事の実施  ⑤耐震性の検討  ⑥設計図書の保管・閲覧
  (5)管理業務の委託
       ①委託契約の締結  ②管理事務の報告
 
 水準の設定については、
  (1)「標準的な対応」 マンションを維持・管理するために留意すべき原則的な水準を示したもの
     で、各組合が全ての項目で満たすことを点検し、満たせない要因を把握します。
  (2)「望ましい対応」 標準的な対応に達した組合の、次の目標として目指す水準を示したもので
     す。しかし、一般的には「標準的な対応」が、「望ましい対応」と感じる管理組合が多いのが
     実情です。
 
2.今年から管理組合の役員になりましたが、よく「区分所有法」という法律が話題になりますがどんな法律なのでしょうか。
 区分所有法は、民法の特別法です。「建物の区分所有に関する法律」が正式名称です。昭和37年4月に全37条で制定され、翌年4月1日から施行されました。その後、昭和58年、平成14年の改正を経て、現在は全72条になっています。

 民法では、土地と建物を各々別の権利として登記し譲渡できますが、マンションでは一の敷地に高層でかつ多くの専有部分のある特殊な構造ですから、敷地については、共有の「敷地利用権」として分割できないものとする必要があります。そのために、専有部分と敷地利用権の一体化が図られました。

 このことを含め、次の定めがされています。
   ① 区分所有の概念等の明確化
     建物の区分所有の概念、区分所有権、区分所有者について明確にしたこと。
     ② 区分所有建物を区分所有権の対象となる「専有部分」と区分所有者の共用に供される「共用部
    分」に区分し共用部分を区分所有者の共有にしたこと。
     ③ 規約及び集会の決議範囲の拡充
        共用部分の管理又は使用に関する権利及び義務を定めた上で、規約及び集会の決議による区分所
        有者の自治運営を広く認めたこと。
        マンション住民が直接に影響を受ける管理規約を設定するにあたっては、この区分所有法が基礎
        になり、管理組合の運営方法や共用部分の使用方法、管理費や修繕のための積立金額など、マン
    ション管理に必要なさまざまな内容を定めることができ、管理のための憲法ともいえますが、規
    約には何でも規定できるわけではありません。
       区分所有法の規定に反することを決めても無効になることがあります。これが「強行規定」とい
    われるものです。
        例えば、区分所有法第31条に定められている「規約の設定・変更・廃止」要件を変更して「区分  
    所有者及び議決権の各3分の2以上の多数による総会決議で行う。」と規約に定めても、これは
    無効になります。
        従って、この規約では決議できず、区分所有法第31条の定め「区分所有者及び議決権の各4分の
        3以上の多数による総会決議で行う。」で決議することになります。
        他には、第30条(規約事項)、第33条(規約の保管・閲覧)、第40条(議決権行使者の指定)、
    第42条(議事録)、第43条(事務の報告)、第44条(占有者の意見陳述権)、第57から60条の共
    同の利益に反する行為の停止請求・使用禁止・競売請求・引渡し請求などが強行規定に該当しま
    す。
        強行規定以外であっても、区分所有法第17条1項(共用部分の変更)は、これまでの条文が「改良
     を目的としかつ多額の費用を要しないものを除く」は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上
        の多数による総会決議で決するとなっていました。
        改正後は、これが「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」は、区分所有者及び
    議決権の各4分の3以上の多数による総会決議で決する。という条文に変更されました。
    「著しく多額」の文言が壁になって進まなかった大規模修繕工事が、この条文改正のおかげで、普
    通決議で可能になったことは評価されます。
  
     区分所有法の改正にあわせて、当然、標準管理規約も改正されていますが、皆さんの管理規約は 
    そうなっていないものが多いのが現実です。これは、要改正項目です。
 
  中部管協は、少しでも皆様のお役に立てればとの思いで「管理規約の無料診断」を行っています。
 是非ご利用ください。

 
 
3.円滑化法とはどんな法律ですか。
 平成14年6月に制定された「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」のことを言います。
 
 区分所有法では、集会において区分所有者及び議決権総数の各5分の4以上の多数により建替え決議ができ、その決議では、再建建物の設計の概要等までは定められますが、区分所有法を使っての建替えはできません。

 そこで、マンションの建替え方法を具体的に定めたのがこの法律です。建替えに合意した区分所有者は、マンション建替え組合を所定の手続きにより設立し、都道府県知事の認可を受けて建替え事業が施行され、建替え事業を円滑に実施するため組合は「法人」とされます。
 また、国及び地方公共団体は、建替え事業の円滑化等を図るため、特に危険又は有害な状況にあるマンションの建替えを促進させる必要な施策を講じ、建替えのため住居を失う賃借人に対しては、居住の安定の確保に関する基本方針を定めなければならないとしています。
 
4.適正化法について教えてください。
 平成12年12月に制定されたこの法律の正式名称は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」といいます。
 
 この法律によって、初めて「マンション」という用語が法律上で使われるようになりました。マンションの定義を、この法律では「二戸以上の区分所有者がいる住宅部分がある建物」と定めています。
 そしてマンションの管理を適正に行なうために、国土交通大臣が「マンション管理適正化指針」を定めるとされています。この指針は公表されており、マンションの管理を適正に行なうために管理組合が行なうことがらや国や公共団体などの支援の必要性などが定められています。

 それまで区分所有法では、マンションに関して、その権利関係、管理や意思決定等を行う方法を定めてはいましたが、マンション管理に限定した法律ではないため、マンションの諸問題を解決するには不十分でした。マンションは、戸建ての場合と違い多数の区分所有者が居住しています。一つの建物に多くの世帯が一緒に暮らすので、色々なルールを作り、マンションの良好な居住環境の確保が図れるようにと、マンション管理について専門知識や技術を有する「マンション管理士」の資格を定め、管理業者に最低限必要なノウハウや資質を担保するために「マンション管理業者」(管理会社)の登録制を定める等、マンション管理の適正化を推進しようという法律です。
 
 国は、多くの管理組合がマンション管理の大部分を依託しているマンション管理会社の国への登録を義務付けるとともに、マンション管理のエキスパートである「管理業務主任者」の試験・登録などの手続を定め、管理会社に一定の割合で管理業務主任者(国家資格)を置くことを義務付けることで、管理会社の質を一定以上に保てるようにしています。更に、基幹事務の一括再委託禁止、重要事項の説明及び書面の交付、管理事務委託契約時の書面作成及び交付、特に管理組合修繕積立金が管理会社等によって不正に毀損されることがあることなどから、財産の分別管理等々を定め業務上の規制の強化をしました。
 
5.マンション標準管理規約について教えてください。
 区分所有法第3条「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定められています。

 区分所有法第30条第1項では、建物や敷地等の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項については規約で定めることができるとしています。つまり、各々のマンションが、そのマンションの状況に応じて区分所有法等の法令の強行規定に反しない限り、任意に管理組合活動の規範として規約を設定できるのです。

 この「規約を定める」ときの指針ないしは参考にするものとして、国は「マンション標準管理規約」及び「同・コメント」を策定し、提示しました。

   マンション標準管理規約は、昭和57年「中高層共同住宅標準管理規約」として策定されました。
それまで原始規約は、個々の分譲会社や管理会社によってそれぞれ作成され内容もまちまちで不十分なものが多かったことから、当時の建設省は指針として標準モデルを作り、関係業界団体等に対し、今後規約の作成時には「このモデルをコメントも含め活用するように」と通達しています。
 
 
 ① 昭和58年の第1回改定がされました。この時の改定は、区分所有法の改正により新たに定められた
  事項や、改正法に抵触する個所を修正したものです。

 ② 平成9年の第2回改定は、マンションの普及に伴い管理をめぐって様々な問題が生じてきました。そこ
  でマンションを良好な状態で維持していくための大規模修繕工事を円滑に進められる長期修繕計画の
  作成が必要であるため、管理組合業務にこれを加えました。また、 駐車場の使用、専有部分のリフォ
  ーム等マンションの用法に関するトラブルが多発したため専有部分の修繕等に関する規定(現17条関
  係)が設けられました。併せて マンション形態の多様化に伴いこれまでの規約を「単棟型」とし、新
  たに「団地型」、「複合用途型」の各標準管理規約を設けました。
 
 ③ 平成16年の第3回改定(「マンション標準管理規約」と名称変更。)平成13年の適正化法の制定、平成
  14年の円滑化法の制定、平成15年の区分所有法の改正施行を受けての改定であり、「国は、管理組合
  が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準
  管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成しその周知を図るものである。」と、これまで
  の≪関係業界団体等が指針として活用する≫ためにということよりも、≪管理組合が規約を制定・
  更する際の参考とする≫ためにということを表面に出してきました。

 ④ 平成23年の第4回改定、この改定での重要なことは、改定前は、≪この管理規約に示している事項の
  取り扱いに関しては、マンションの所在地の状況等の個別の事情を考慮して、合理的範囲において、
  その内容に多少の変化を持たせることも差し支えない。≫と定められていましたが、今回の改定にお
  いては、この点について、≪必要に応じて合理的に修正し活用することが望ましい。≫と改められま
  した。
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