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Q&A

 

修繕工事一般

修繕工事一般
 
1.専有部分なのに何故リフォームを届け出るのですか。
 戸建ての住居の場合は、所有者の意向でどのような修繕工事を行なっても全て自己責任ですが、マンションの場合はそれができません。
 なぜなら、専有部分も全体の建物の一部です。工事の内容や方法によっては、共用部分に影響を及ぼさないとも限らないからです。
 
 そこで、自宅の修繕工事を行なおうとする区分所有者は、必ず、書面により工事の内容を、工事内容を証明する図面や工程表を添付して、理事会に届け出け出て、承認を受けます(標準管理規約第17条)。
 理事長は、理事会の決議を経て、この工事の承認又は不承認の決定をし、工事届の提出者に通知します。
 通常は、この工事に関する諸々の事項は、細則で定めています。 (専有部分変更工事細則)
 「この承認を行うに際して専門的な判断が必要となる場合もあるので、専門的知識を有する者の意見を聴くなどを考慮し、特に、フローリング工事の場合には構造・仕様・材料・工法等により下階に対する影響が異なるので、専門家への確認が必要であり、この調査等に要した費用は申請者に負担させることが適当である」と標準管理規約17条関係コメントに記されています。
 費用負担を管理組合によっては、免責額を定めている例もあります。
 専門家には、コンサルタント契約を結んで届出のチェック、承認の判断、工事中のげんが立ち入り確認等をお願いして事後のトラブルのないように配慮しましょう。
 細則の整備は、後でのトラブルを避けるためにぜひ整備して置きたいものです。細則の詳細については、ぜひ中部管協にご相談ください。
 
2.築後35年のマンションです。総会議題に排水管の取替工事が提案されていますが、専有部分内の排水管も共用部分と一体として工事することが提案されています。これは規約に違反していると思うのですがどう考えたらいいのでしょうか。
 お住まいのマンションの規約でどのように定められているのかが判りませんので規約違反と判断するだけのデータがありません。

 マンション標準管理規約第7条3項 「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内ににある部分以外のものは専有部分とする。」と、枝管・枝線であっても共用部分内にあるものは共用部分とになるとしています。
 また、同規約第21条2項の「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を一体として行なう必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」とあり、マンション標準管理規約コメントでは「(これに該当するのは)配管、配線等がある。」としています。
 管理組合が一体として工事を行おうとしているのですから、同規約第48条9項に規定により、その旨の総会決議が必要ですから総会の議題として提案されることは当然のことです。
 
 問題は費用の負担です。本来はその費用は各区分所有者の負担とすべきでしょうが、修繕積立金を充当している組合も多く見かけます。その理由として、配管の交換をするようなマンションでは住人の多くが高齢化し、リタイアし年金暮らしになっていて個人負担の取替工事は行なわないとした場合、排水管の適正な管理がされない危険性があり、そのような部分から万一漏水が発生しても発生箇所の特定が難しいという理由を重視しいるものと思われます。

 これも一理ある考え方ですので、修繕積立金を充当する管理組合が増えているものと思われます。その場合は、同規約第28条(修繕積立金)、第32条(管理組合の業務)、第48条(総会の決議事項)などの規約の一部改正が必要になるでしょう。しかし、既に自費負担で取替工事を行なった区分所有者が多い場合は掛かる費用と同額を弁済するのか等々の処理すべき問題も多く発生してきます。
 
 排水管の経年劣化は損害保険の付保対象にはなりませんので全体工事として行なう方が合理的です。将来のトラブルに備えて早めに工事の予定をアナウンス出来るように合意がとれればそれに越したことはありません。
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